102-фз об ипотеке залоге недвижимости

Блог

Изменения вступают в силу с 25 ноября 2017 г., за исключением изменений, внесенных пунктами 6 — 12, 14 — 16, 22, 23, подпунктом "б" пункта 25 статьи 1 названного Федерального закона, вступающих в силу с 1 июля 2018 г.

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

Федеральный закон от 16 июля 1998 г

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования названного Федерального закона

Однако стоит помнить, что разные программы предусматривают разные объекты недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, если вы хотите взять ипотеку по льготной программе, например, ипотека с государственной поддержкой предусматривает только приобретение жилья в новостройках, которые строили с государственным финансированием.

Как сказано выше, ипотека выдается на приобретение жилья под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости. Но что конкретно можно купить? Заемщик может выбирать между готовыми квартирами на вторичном или первичном рынке, строящееся жилье, земельный участок с готовым объектом или для дальнейшего строительства дачи или дома, можно брать ипотеку на приобретение таунхауса.

Рассматривая № 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости можно выделить два способа ипотечного кредитования, которые относятся скорее к форме залога:

Также риск для банка снижает и то, что заемщик обязательно должен внести первоначальный взнос, минимальная сумма которого в разных банках и для разных кредитных программ составляет 15-20%. Таким образом, если банку придется продавать жилье из-за невыплаты задолженности, он может согласится даже на более низкую цену.

Получить у банка разрешение возможно только при вынужденной продаже квартиры из-за невозможности погашения задолженности. Стоит отметить, что в таком случае банк скорее сам возьмется за продажу, а разницу вернет вам, но на большую сумму рассчитывать не стоит, так как при продаже банк просто заинтересован в возврате своих собственных средств.

Федеральный закон № 102-ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)

В условиях кредитования различные банки четко указывают, что при отказе от продления процентная ставка будет увеличена, об этом стоит помнить, так как обычно увеличение идет на 2,5% годовых, что может выйти в внушительную сумму.

После получения положительного решения и выбора квартиры необходимо подписать кредитный договор, который должен включать в себя следующие пункты:

Кредитные предложения банков на покупку объектов недвижимости регулирует 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости. Именно на его основе строятся и определяются отношения между кредитором и заемщиком. Он определяет само понятие ипотеки, необходимые для оформления документы, варианты залогов недвижимости. Благодаря четкому регулированию законодательством потребитель стал более защищенным перед банковскими организациями, а сам рынок жилищного кредитования получил небывалый рост. Разберем более подробно, что конкретно устанавливает 102 ФЗ.

После оформления ипотеки закладная на квартиру остается у банка, а после погашения задолженности и снятия обременения возвращается заемщику. Но до тех пор банк имеет право распоряжаться этой закладной по своему усмотрению, например, он сам может заложить или продать другой финансовой организации. На заемщика это никак не повлияет и условия кредитования останутся прежними.

Обычно банки требуют обязательное страхование, такое как:

Законодательство определяет ипотеку как кредитный договор, залогом которого является недвижимость. Это позволяет существенно снизить риск для финансовой организации в случае невыплаты долга. Заемщик имеет право проживать и распоряжаться своей собственностью, но с определенными ограничениями. Например, если вы захотите продать недвижимость, разрешение предварительно необходимо получить у банка.

В любом случае, банк ничем не рискует, так как первоначальный взнос, а также то, что собственная закладываемая недвижимость должна быть дороже приобретаемой гарантирует банку возврат своих денег и даже прибыль. Конечно, до изъятия можно не доводить и обратиться в банк за продажей заложенной недвижимости. В таком случае будет возможно вернуть часть уплаченных средств.

Действующий в настоящее время Федеральный закон об ипотеке определяет особенности взаимоотношения кредитора и покупателя недвижимости. Этот закон регулирует такие важные аспекты, как выдача и погашение займа, права и обязанности сторон, определяет особенности процедуры регистрации залоговых квартир.

  • продавать или менять жилье;
  • дарить его;
  • отчуждать какую-либо часть (например, выделять долю детям или жене);
  • закладывать другому кредитору, в том числе физическому лицу;
  • сдавать в аренду или получать материальную выгоду каким-либо иным способом (т.к. по мысли закона ипотечная квартира предназначена для личного проживания, для извлечения выгоды необходимо оформлять кредит на бизнес или коммерческую ипотеку);
  • производить перепланировку.
  • У заемщика по ипотеке есть ряд прав и обязанностей на основании ФЗ 102 РФ. Ознакомьтесь с ними перед оформлением ипотечного займа.

    Федеральный закон об ипотеке

    Помимо предмета залога, закон освещает следующие вопросы:

    Последний пункт 102-ФЗ РФ рождает больше всего вопросов. Речь идет о страховании имущества, а не о добровольном медицинском страховании, которое предусматривает финансовую защиту заемщика при его смерти или потери трудоспособности.

    Суть страхования имущества – залогодержатель должен получить либо квартиру, либо деньги от страховой, если вдруг плательщик не сможет расплатиться по своим долгам.

    Закон об ипотеке достаточно объемный – он состоит из 79 статей, разделенных по 14 главам. Он всесторонне освещает вопросы, связанные с ипотечным кредитованием, и служит основной базой для решения проблем и споров, возникающих между владельцем имущества и залогодержателем.

    Чаще всего под ипотекой подразумевают выдачу банком займа частному лицу, с помощью которого он приобретает жилую недвижимость. Сама недвижимость становится залоговой – то есть на нее накладывается ряд ограничений, ограничивающих права владельца на распоряжение ей. Кроме того, у того появляются в отношении жилья определенные обязательства.

    Федеральный законе об ипотеке (залоге недвижимости) описывает действия, которые могут производить с недвижимостью кредитор и заемщик, в момент действия ипотечного договора

    Как показывает практика, с получением разрешения на организацию ремонта или сдачу комнаты в аренду проблем не возникает. А вот передать свое имуществу другому собственнику практически нереально – если только тот не согласиться взять на себя все обязательства перед кредитором.

  • Какие объекты подходят в качестве залога. Это не только квартиры и жилые дома, но и дачные строения, жилые участки, объекты незавершенного строительства, доли в недвижимости и даже права аренды.
  • Какие объекты не могут стать залоговыми. Это арестованные или уже заложенные объекты недвижимости, объекты культурного наследия, изъятые из оборота земли и ряд других – в законе об ипотеке приведен исчерпывающий список.
  • Как производится обращение в органы опеки и попечительства для получения разрешения на передачу в ипотеку жилья с несовершеннолетними собственниками. Это указано в ст. 77 Федерального закона об ипотеке, в ней же сказано, на каких условиях жилье становится залоговым, а также регламентируется правила передачи недвижимости в залог по военной ипотеке.
  • Каким образом оформляется договор. В законе указывается, какие пункты должно включать в себя соглашение, сроки заключения договора, порядок его расторжения, решения споров, признания недействительным и т.д.
  • Как производится регистрация договора ипотеки в Росреестре. Уточняются сроки, необходимые документы и порядок действия. Так, необходимо передать в Регпалату помимо ипотечного договора закладную на жилье. Срок регистрации ипотеки жилого помещения по положениям закона – 5 дней.
  • Как снимается обременение с жилья. В законе также содержатся указания, как поступать, если кредитор пропал или отказывается давать добро на снятие обременения.
  • В Федеральном законе РФ 102-ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) много внимания уделено обязательствам сторон. Так, формально обладателем недвижимости является покупатель ипотечной квартиры. Если он исправно платит по кредиту, то никто не может оспорить его право на проживание и владения ей. Однако он существенно ограничен в правах.

    Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

    Залог обязательно должен быть закреплен договором, в котором есть две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель (кредитор). Причем собственник может вообще не иметь отношение к кредиту, а только обеспечить его своим имуществом.

  • судебное разбирательство;
  • внесудебное взыскание.
  • Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

    Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

    Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

    Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

    На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.

    Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.

    К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

    Как работает залог и ипотека вы узнаете из другого поста.

    102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости с комментариями экспертов основных статей

    Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. Как оформить ипотеку вы можете узнать далее.

    Действующая редакция 102 Федерального Закона об ипотеке и залоге недвижимости 2018 года

    К заявлению и договору добавляется закладная на объект ипотеки и другие документы, фигурирующие в качестве приложений. Закладная при оформлении ипотеки, представляет собой ценную бумагу, которую необходимо предоставить в регистрационную палату.

    Вся законодательная база страны, при малейшем изменении в политической или экономической сфере, очень часто пересматривается. Последняя редакция закона 102 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) была принята в 2015 году, но до этого свет видел 16 ее законопроектов.

  • Подача заявления от одной из сторон либо нотариуса, проводившего заверение договора ипотеки (госпошлина при данном процессе не взимается).
  • Регистрирующий договор государственный орган вносит в базу данные о залогодержателе, которые представлены в договоре.
  • В самом же реестре заносится запись, которая включает в себя информацию о держателе залога, объекте ипотеки, денежный эквивалент обязательств по кредиту, обеспеченного залогом и отметку про оформление закладной.

    Регистрационная запись о наличии обязательств, подтвержденных залогом, может быть погашена лишь при наступлении следующих случаев:

    Все корректировки по оформлению ипотеки производятся лишь на этом этапе. Наряду с этим, если во время сделки была оформлена закладная, то внесение любого изменения – недопустимо.

    Сейчас мы рассмотрим все нюансы, которые касаются этого нормативного документа, также из статьи можно узнать некоторые тонкости процесса ипотечного кредитования.

    При смене залогодержателя данные в Росреестр о новом участнике вносятся на основании поданного им заявления.

    Согласно этому закону банки занимаются ипотечным кредитованием.

    Основными изменениями в федеральном законе об ипотеке стали:

    • Участки земли, которые изъяты из оборота для государственных целей – прокладки различных коммуникаций, строительство зданий или отведения их под заповедную зону.
    • Имеющие статус культурного наследия или памятников архитектуры.
    • По которым должна проводиться обязательная приватизация.
    • В аварийном состоянии.
    • Если же кто-то из читателей решил более детально ознакомиться с федеральным законом №102-ФЗ, который регламентирует взаимоотношения сторон в ипотечном кредитовании, то скачать его можно, перейдя по ссылке.