Как получить право собственности на квартиру жск

Блог

Как определить стоимость квартиры при продаже здесь. Самостоятельному продавцу обязательно знать параметры оценки.

Некоторые организации или государственные структуры могут предъявлять различные требования к «свежести» всех справок, но в среднем этот срок равняется месяцу. По истечении этого срока справки придётся обновлять.

Заявление и все собранные вами документы подаём в орган Росреестра по месту вашего проживания. Результатом ваших усилий станет выдача Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру (в прошлом – кооперативную). Вместе с этим будут внесены сведения в ЕГРП о собственнике жилья.

Если пай был оплачен до 1997 года, то в органы Росреестра вам обращаться не придётся. У вас наверняка имеется справка о том, что пай вами оплачен полностью (пока это ваш основной документ, подтверждающий право владения недвижимостью). Так вот, без промедления подаём в БТИ заявление о регистрации этой самой справки. Документ заверяется штампом БТИ. Это и будет служить подтверждением, что квартира находится в вашей собственности, дополнительных действий не потребуется.

Тогда регистрация права собственности не требовалась, и жильё считалось собственностью именно по факту оплаты паевого взноса. Сейчас же без официальной регистрации своих прав вы не можете продать или обменять квартиру, и даже подарить или передать её по наследству не получится. Более того, последняя редакция Жилищного кодекса (действующая в настоящее время) требует преобразования таких ЖСК в другую форму, иначе кооперативное объединение будет ликвидировано в судебном порядке.

Эти документы являются неотъемлемой составляющей современного домовладения и неоспоримым подтверждением того, что вы полноправный владелец своей жилплощади. Если вы когда-нибудь решите подарить, продать или обменять квартиру на другую, проблем у вас уже не возникнет. Читайте о том, с чего начать продажу квартиры вот тут.

Не всех граждан нашей «великой и могучей» можно назвать счастливыми обладателями собственной жилплощади, а потому и процесс приватизации жилья актуален как никогда.

Для начала давайте вспомним, что же такое приватизация. Это процесс отчуждения муниципального или государственного жилищного фонда в руки частных лиц. В приватизации, как вы помните, участвуют все члены семьи, прописанные в данном помещении. Информацию о том, как оформить квартиру в собственность, вы найдёте на страницах нашего ресурса.

Порядок и особенности приватизации кооперативной квартиры

Надеемся, что теперь вам стали понятны все нюансы владения кооперативной жилой площадью. Теперь вы наверняка сможете зарегистрировать право собственности на своё жильё и не опасаться за невозможность его использования в будущем. Прочитав эту статью вы, как грамотный человек, уже не назовёте процесс регистрации своих прав распространённым словом «приватизация». Вы-то теперь знаете, что это совсем другое явление.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Здесь существует два варианта оформления, которые напрямую связаны с датой оплаты пая в кооперативе.

Как оформить квартиру в собственность после покупки, дарения, приватизации, полной выплаты паевых взносов в ЖСК

Чтобы вы справились с поставленной задачей без задержек и «нервотрёпки», нужно знать перечень документов оформления квартиры при покупке. Информация о том, как происходит оформление квартиры в собственность вот тут.

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

  • Разрешение опекунских органов. Срок действия составляет две недели. За разрешением родители должны идти вместе с детьми;
  • Расширенная выписка с прежнего жилья из домовой книги, аналогичная выписка с нового места жительства. Первая выписка заказывается в паспортном столе.
  • Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

    Если вас интересует как происходит регистрация прав собственности на квартиру по наследству, читайте нашу предыдущую статью.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Регистрация прав собственности» по ссылке.

    Продажа и дарение жилья – процедуры, которые выпадают на долю обычного человека нечасто. Поэтому и проблем при их проведении возникает немало. Чем меньше вы информированы, тем больше времени потребуется на оформление. Но мы поможем сориентироваться в этой ситуации.

    Для оформления государственной регистрации в собственность квартиры ЖСК понадобится:

  • Договор соц. найма на жильё. Где взять договор социального найма жилого помещения мы уже рассказали;
  • Технический паспорт. Его можно заказать в БТИ;
  • Кадастровый паспорт;
  • Выписка из домовой книги, свидетельствующая о том, кто зарегистрирован в квартире. Заказывается в паспортном столе. Срок действия составляет 2 недели;
  • Выписка из ЕГРП. Заказывается в Регистрационной палате или МФЦ. Срок действия: от недели до месяца;
  • Выписка из ЕГРП по третьей форме на каждого будущего собственника;
  • Справка о том, что человек не участвовал в оформлении жилья в частную собственность ранее. Заказывается на каждое лицо в БТИ;
  • Выписка из лицевого счёта, свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Заказывается в бухгалтерии паспортного стола;
  • Нотариальная доверенность в нескольких копиях, если вы доверили проведение приватизации стороннему лицу;
  • Отказ от приватизации, если один из жильцов решил в ней не участвовать. Описание последствий отказа от участия в приватизации квартиры тут;
  • Личные документы: паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетних.
  • Дополнительно, в зависимости от обстоятельств, может потребоваться расширенный пакет документов:

    Первой и главной проблемой, возникающей при приватизации жилья, является сбор документов. Можно доверить его соответствующей фирме. Однако при знании перечня нужных документов, мест, где требуется их заказывать, сроках действия, вы сможете сэкономить и сделать все самостоятельно. Это касается и регистрации прав собственности при продаже, дарении, жилья из ЖСК, приватизации с участием несовершеннолетних.

    Подготовленный пакет бумаг для регистрации относится в Росреестр или Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии. Регистрирующее учреждение, куда и нужно обратиться, располагается по адресу, где находится жилье.

    Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

    Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

    На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

  • Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  • Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  • Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).
  • ЖСК как схема покупки квартиры

    Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

    Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

    Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

    1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
    2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
    3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.
    4. Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

      История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

      Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

      Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

      После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

      При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

      Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива. При этом если возникнут разногласия по данному вопросу, они должны быть решены внутри объединения, государство не регулирует данный аспект.

      Как купить квартиру в ЖСК без риска

    5. Вступить в кооператив.
    6. Получить разрешение на выбор квартиры.
    7. Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
    8. Прописаться в квартире.
    9. Внести оставшуюся часть стоимости.
    10. Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
    11. Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».
    12. Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
    13. Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.
    14. Документы, которые нужно иметь для покупки:

      По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено. При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ. Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю. По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко.

      Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

      Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

    15. Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
    16. Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
    17. У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
    18. Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
    19. Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.
    20. Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

      Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

      Исходя из этого и согласно письму Минфина от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403, член ЖСК сможет воспользоваться правом на вычет не ранее того налогового периода, когда он получит передаточный акт на жилье, при условии выплаты полной суммы пая.

      Обратим внимание на некоторые особенности:

      Покупка квартиры через ЖСК

      Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов. Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков. Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

    21. Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
    22. Копия паспорта.
    23. Копия ИНН.
    24. Документ о составе семьи (в некоторых случаях).
    25. Заявление о государственной регистрации.
    26. Справка о полной выплате паевого взноса.
    27. Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
    28. Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
    29. Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
    30. Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
    31. Кадастровый паспорт.
    32. Отчет об оценке.
    33. Квитанция об оплате госпошлины.

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

указанное помещение должно быть зарегистрировано в кадастре объектов недвижимости как отдельный объект. Либо, да, Вы правильно мыслите, обособленность этого объекта необходимо прослеживать в документах БТИ, но нужно понимать, что если это помещение выгляди как отдельное, вовсе еще не означает, что это отдельный объект, тем более в подвале, который по определению общее имущество. Про исключение я Вам писал выше — когда помещение было выделено до начала приватизации. Т.е. возникло право собственности у некого лица, того, как появилась первая частная собственность на квартиру и соответственно общая собственность в доме. Но это, как Вы написали не ваш случай.

Добрый день! В доме ЖСК имеется подвал. В подвале, наряду с техническими коридорами, имеются складские помещения, сдаваемые от имени ЖСК в аренду. Управляющая компания требует предоставить на эти помещения свидетельство о собственности. Правомочны ли ее требования, и если да, то каким образом такое свидетельство можно получить?

2. Если все же придерживаться той линии, что подвал — это общее имущество членов ЖСК, то в регистрации права собственности на этот подвал нет необходимости? Или такой вариант (подвал — общее имущество) тоже должен быть зафиксирован в судебном порядке?

Что в данном случае Вы имеете в виду под «приватизацией самой первой квартиры»? Ведь изначально ЖСК строил квартиры на собственные средства жителей (либо заемные, но давно возвращенные), и они с самого начала принадлежали жителям. Да, в новое время (после 1991 года)все жители получили свидетельства о собственности — сначала «розовые», потом «голубые». Вы эту приватизацию имеете в виду? А «выделение нежилых помещений» — где это должно было быть зафиксировано? В документах БТИ разных лет? Или каких-то других?

Андрей, прошу Вас посмотреть 2 страницы техпаспорта дома. То, что наряду с жилыми помещениями указано нежилое (в подвале), но при этом на 1 странице в графе «общая площадь, относящаяся к общему имуществу МКД» ничего не проставлено, меня смущает. Не будет ли это основанием утверждать (со стороны наших «противников»), что нежилое помещение в подвале не относится к общей площади, «относящейся к общему имуществу МКД»? Вопрос связан с тем, что в интернете описывается много случаев, когда подвал дома ЖСК (особенно тот, который можно сдавать в аренду) по суду переходил в муниципальную собственность. Нам очень этого не хотелось бы

В каких правоотношениях находятся ЖСК и управляющая компания? и какими нормативными актами УК обосновывает свои требования?

Думаю, что не будет. Техпаспорт не является правоустанавливающим документом. Если нет конкретного собственника на это помещение с правом зарегистрированным в реестре(что случай достаточно редкий, но возможный), то это общее имущество жильцов много квартирного дома.

Как получить право собственности на квартиру жск

УК, в принципе не уполномочена требовать, что либо если об этом нет решения общего собрания собственников дома.

Вы совершенно правы, все точки над i расставляет только суд. Но, в данном случае управляющая компания ведь выбрана собственниками, если я правильно понимаю? Так, только от собственников зависит будет она им голову морочить или нет…

Между ЖСК и управляющей компанией заключен договор управления многоквартирным домом. Поскольку ЖСК сдает подвалы в аренду, то управляющая компания хочет, чтобы коммунальные услуги арендаторов оплачивались, для чего она подготовила договор, в котором назвала ЖСК «пользователем». Когда мы исправили «пользователя» на «собственника», Упр.ком. потребовала свидетельство о собственности. Помимо коммунальных услуг Упр.ком. хочет, чтобы ЖСК оплачивал также «долевое участие в расходах по содержанию дома», из расчета площади подвала. Мы же считаем, что подвал относится к общей собственности дома, и его содержание оплачивается жильцами при оплате «содержания и текущего ремонта»

совершенно правильно считаете. И поскольку подвал это общее имущество собственников много квартирного дома на него свидетельства о собственности не может быть в принципе… хотя сдать в аренду такое имущество можно по решению общего собрания собственников например…

такое может быть и признается судебной практикой, только в домах которые прошли через приватизацию и если эти нежилые помещения выделены до того момента, когда произошла приватизация самой первой квартиры в доме. Тогда могут быть отдельные нежилые, в подвалах. Но вообще, вариаций очень много и тут, не видя документов, на конкретные помещения, сказать что-то трудно. Экспликация не порождает право собственности, сама по себе.

С момента принятия общим собранием решения о выселении, право пользования квартирой исключенным из кооператива прекращается. Он и его члены семьи обязаны, согласно юридической обязанности, выехать из ранее принадлежащего им жилья в последующие два месяца, о чем ему вручается соответствующее уведомление. Пайщику должен быть выплачен размер его взноса за квартиру в полном размере. Общее собрание пайщиков может своим решением оставить право пользования освободившейся квартирой родственникам исключенного дольщика.

До тех пор, пока пайщик не получит свидетельство о праве на жилую собственность в Регистрационной палате, он не может передать часть своей квартиры кому-либо, подарить или продать.

Кооперативная квартира: правовые практические инициативы

Кооперативная квартира первоначально (на этапе строительства) принадлежит ЖК как юридическому лицу. Выплатив последний паевой взнос, член кооператива, как физическое лицо получает во владение кооперативную квартиру и подтверждающие этот факт документы. Территория вокруг дома, хозяйственные и придомовые сооружения остаются совместной собственностью членов кооператива.

Вступая в кооператив, будущий собственник жилья вносит определенный уставом первоначальный взнос — на организационные нужды, а затем и паевые взносы. Если к моменту окончания строительства стоимость кооперативной квартиры была практически выплачена, член кооператива, согласно Закону о собственности, принятом в 1990 году в СССР, мог получить ее в полное пользование. Статьей 129 ЖК РФ и статье 3 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» подтверждалось право владения жильем после выплаты паевого взноса.

Дело в том, что в жилищные кооперативы имеют внутренние документы, устав, которые могут определять разные условия и порядок паевых взносов. Это может создать ситуацию, когда ко времени сноса здания одни члены кооператива внесли деньги в полном объеме, другие продолжают выплачивать их кооперативу по частям. В первом случае собственники жилья обеспечиваются, согласно статье 32 Кодекса, по правилам, которые существуют для собственников жилых помещений. Те, кто полностью оплатил стоимость жилья, согласно договорам социального найма, получают другие помещения (статья 86 ЖК РФ).

Среди документов, подготовленных для государственного бюро регистрации прав на имущество, обязательно должны присутствовать справки о занимаемой жилой площади, которая зависит от размера паевого взноса. Но они выдаются ЖК только в случае принятия государственными предприятиями инвентаризации, учета и оценки недвижимости в эксплуатацию помещений жилищного фонда кооператива.

Жилищным кодексом РФ предусматриваются ситуации, связанные со сносом жилья, построенного на основе кооперативной собственности. Порядок переселения членов жилищного кооператива в случае сноса их жилья регламентируется статьями 134, 32 и 86. Члены кооператива обеспечиваются жильем согласно размерам внесенных за жилье взносов.

Жилищным кодексом предусмотрены ситуации, когда прекращается членство в жилищном кооперативе.

Для многих является заблуждением, что понятие «приватизация» имеет какое-либо отношение к кооперативному жилищному фонду. Согласно Федеральному закону «О приватизации жилищного фонда» от 29.12.2004 №189 ФЗ под приватизацией понимается передача из государственного жилого фонда жилых помещений в пользу граждан, которые проживали в них на условиях найма. Причем все проживающие в квартире физические лица, которые были прописаны в ней и проживали постоянно, равны в получении доли в приватизированной квартире.

Член ЖК имеет право обменять принадлежащее ему жилое помещение на жилье в этом же доме, относящемся к государственному жилищному фонду, даже при условии переезда в другой населенный пункт. Условия обмена — согласие проживающих с владельцем жилья членов семьи, соблюдение основ жилищного законодательства и правил, установленных уставом жилищного кооператива. В случае неполучения согласия на обмен от одного из дольщиков, вопрос может быть рассмотрен в порядке судебного разбирательства.

С позиций Закона «О кооперации» ЖСК — объединение добровольцев, юридических или физических лиц, которые создают юридическое лицо, совместная деятельность которых основана на самоуправлении. В результате практических действий должен быть выстроен жилой дом, в котором члены кооператива должны получить квартиру.

Статьей 20 Жилищного кодекса для собственника жилья предусматривается возможность его предоставления во владение или в пользование другому гражданину или юридическому лицу на основании договора найма, аренды или безвозмездного пользования.